就在國土部和住建部27日正式公布穩(wěn)定住房市場的新文件后，昨日下午，央行、住建部、銀監(jiān)局又聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，下調(diào)商貸及公積金貸款首付比例最高達(dá)30%。連續(xù)出臺的新政對樓市會產(chǎn)生什么樣的影響？購房者現(xiàn)在出手是否最佳時機(jī)？房價是否會更快上漲？帶著這些問題，記者昨日第一時間采訪了我省行業(yè)人士及業(yè)內(nèi)專家。

　　[本地解讀]

　　有什么目的？促樓市成交穩(wěn)定價格

從今年兩會后期的樓市即將出新政的吹風(fēng)，到30日下午四部委新政的落地，在前后半個月時間內(nèi)，關(guān)于樓市的各種傳聞就沒有中斷過。而北京、濟(jì)南等城市公積金及樓市政策的相繼調(diào)整，也被看做是對市場的試水。“目的就是促進(jìn)成交，穩(wěn)定價格”，在合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌看來，整體經(jīng)濟(jì)下滑態(tài)勢明顯的現(xiàn)狀，是接連出臺樓市新政的根本原因。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，作為拉動內(nèi)需消費(fèi)的主戰(zhàn)場，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定對經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。

凌斌表示，合肥樓市一直比國內(nèi)其他城市的成交要穩(wěn)定，價格也要穩(wěn)定，但從近期數(shù)據(jù)來看，合肥樓市的成交還是出現(xiàn)了不同程度的下滑。如果任由這種狀態(tài)持續(xù)，最終價格的下滑會拖累經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。因此，從這個角度說，四部委的文件目的很明確。

　　有什么預(yù)期？公積金貸款額上限或調(diào)高

對公積金及銀行機(jī)構(gòu)來說，新的首付比例調(diào)整以及存量房出售年限的縮短，會對細(xì)微的本地政策產(chǎn)生影響。比如，合肥公積金目前夫妻雙方最高貸款額度為45萬元，這個標(biāo)準(zhǔn)可能會因為本次首付比例的調(diào)整而相應(yīng)出現(xiàn)變化，這又涉及到公積金資金池存貸比安全的問題，需要本地政府和管理部門進(jìn)行充分的研討，根據(jù)本地市場狀況出臺執(zhí)行細(xì)則。還有一個細(xì)化到個人的影響，如果45萬元的貸款額度不調(diào)整，公積金二套減少的30%首付比例將被擠壓至商貸領(lǐng)域，將承擔(dān)相對較高的利率，購房者在進(jìn)行成本核算時需要自我衡量。

從市場反應(yīng)角度，凌斌認(rèn)為，銀行是盈利企業(yè)，當(dāng)有更高收益理財產(chǎn)品時，按照商業(yè)對風(fēng)險的控制原則，銀行對房貸市場釋放的資金會有限，尤其現(xiàn)在首付比例降低后，意味著銀行面對的貸款額度壓力和有可能的違約資金比例更高，商業(yè)影響的響應(yīng)程度各不相同，尤其是文件中還有這樣一條“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，后期落地執(zhí)行地方銀行機(jī)構(gòu)有不小的自由裁量空間。

　　有什么反應(yīng)？合肥房價不會現(xiàn)暴漲暴跌

從個人角度來說，商業(yè)貸款二套首付比例降至40%(原先60%)；公積金首套首付比例降至20%(原30%)，二套首付比例降30%(原60%)。財政部將原先5年免營業(yè)稅的限制放寬到2年。這些對買賣雙方成交都是利好，尤其是二手房市場。不過，凌斌也認(rèn)為，在一系列降低首付門檻以及對年內(nèi)降息降準(zhǔn)預(yù)期的背景下，購房者可能不會立即出手，觀望情緒或?qū)⒊掷m(xù)。

對二手房成交，安徽豪仕房地產(chǎn)代理銷售有限公司總經(jīng)理黃朝軍說，目前合肥執(zhí)行的營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)是5.5%，其實以往5年年限規(guī)定時，未滿5年以及不是家庭唯一住房的房源一樣在出售，因為稅費(fèi)都由買方承擔(dān)了，賣方完全沒負(fù)擔(dān)。雖然新政對市場成交會有一定的促進(jìn)作用，但就合肥市場來說還要看實際效果。

就一二手住宅的房價是否會因新政落地而上升，凌斌認(rèn)為，合肥房價上升的程度和速度不會太大太快，一手房二手房都有價格備案制度和監(jiān)測制度，房價不會出現(xiàn)暴漲暴跌的情況。黃朝軍認(rèn)為，新政對改善性需求的刺激和釋放作用是最為市場預(yù)期看好的，對房價會有支撐作用，但效果怎樣，每個城市和區(qū)域都會有不同呈現(xiàn)。

　　[相關(guān)解讀]

　　兩部委文件傳遞啥信息？

　　消化庫存帶動房地產(chǎn)行業(yè)

本月27日，國土部、住建部聯(lián)合公布穩(wěn)定樓市的政策，包括土地有限有供，優(yōu)化套型結(jié)構(gòu)，購買商品房作為保障房源供應(yīng)等。凌斌說，兩部委的文件是希望通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，達(dá)到穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)形勢的目標(biāo)。從城鎮(zhèn)化的角度來看，產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、居民、公共服務(wù)的四步城鎮(zhèn)化需依次進(jìn)行。

就我省情況，合肥已形成良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，目前已經(jīng)發(fā)展到房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化的階段，整體樓市發(fā)展平穩(wěn)，文件中提到的四方面措施，在合肥已部分執(zhí)行(例如土地供應(yīng)的區(qū)域平衡、節(jié)奏控制、住房套型優(yōu)化、保障性安居工程加快建設(shè)等)。而全省范圍內(nèi)，區(qū)域發(fā)展的不平衡，需要根據(jù)實際情況對照文件進(jìn)行細(xì)化執(zhí)行。因此，關(guān)于住房套型優(yōu)化、土地供應(yīng)更多是市級政府據(jù)實調(diào)控。例如，合肥濱湖和新站兩區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展有很大區(qū)別，在土地供應(yīng)，套型優(yōu)化上肯定會在下一步有不同的調(diào)控方向，也將會通過供需關(guān)系影響兩區(qū)的房價。

此外，在凌斌看來，多措并舉增加保障房供應(yīng)和加強(qiáng)市場監(jiān)管，更是兩部委新文件的亮點(diǎn)。尤其是明確政府可回購商品房作為保障房源，除了消庫存，還能有效帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)的房源、資金周轉(zhuǎn)，同時減少保障房建設(shè)過程中不必要的浪費(fèi)，也減輕城市建設(shè)的壓力和負(fù)擔(dān)。不過，他還提出，應(yīng)該進(jìn)一步打通全國的公積金使用。目前，合肥與長沙等中四角城市公積金互通，省內(nèi)16個城市的公積金互通，但在實際執(zhí)行層面，還需更多的政策細(xì)化，加速公積金流動和使用。

在市場監(jiān)管方面，新文件明確對開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，國土部門可根據(jù)住建部門提供的信息，限制或禁止其參與土地競買。并將土地市場和開發(fā)市場中的違法違規(guī)信息，兩部門加強(qiáng)信息共享，嚴(yán)格管理。對此，凌斌認(rèn)為，關(guān)鍵在于建立信用平臺和市場交易平臺的貫通。目前，合肥市執(zhí)行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用扣分制度，但扣分后這些企業(yè)如何處理，在新的土地交易、開發(fā)、以及資質(zhì)評級中如何體現(xiàn)對違法違規(guī)處理的效果，還需進(jìn)一步體現(xiàn)。（安徽商報 郜征）